Empresas de galpões logísticos para locação avaliam que o mercado começa a dar sinais de melhora da demanda de ocupantes por novas áreas. Ainda não há, porém, indicações de quando voltarão a ocorrer elevação de preços no cenário em que a taxa de vacância do segmento continua elevada, e a economia vai encolher pelo segundo ano consecutivo.
“Há sinais tímidos de interesse de locatários, como operadores logísticos e empresas do setor farmacêutico”, afirma o presidente da Global Logistic Properties (GLP) maior empresa de galpões do Brasil , Mauro Dias. No primeiro semestre, a GLP fechou novos contratos de locação, no total de 24,2 mil metros quadrados e renovou área de 10,8 mil metros quadrados.
A GLP desenvolve projetos com perfil especulativo, ou seja, sem locação prévia, a partir de indicações de procura. Se houver “reação mais forte da demanda”, os investimentos poderão ser acelerados, segundo Dias. A GLP tem áreas em parques logísticos, como o de Guarulhos (SP), Campinas (SP) e Gravataí (RS), que podem ser destinadas à construção de novas fases de galpões.
A empresa pretende dar início à construção de 108 mil metros quadrados no ano fiscal de abril de 2016 a março de 2017, com investimentos de US$ 50 milhões. Neste ano fiscal, serão entregues 91 mil metros quadrados de obras, que também consumiram aportes de US$ 50 milhões.
Para efeito de comparação, a GLP deu início a 139 mil metros quadrados de obras, entre abril de 2015 e março deste ano, com investimentos de US$ 70 milhões. Nesse intervalo, foram entregues 222 mil metros quadrados, nos quais os aportes somam US$ 180 milhões. Entre abril de 2014 e março de 2015, a GLP começou 352 mil metros quadrados.
Nos últimos dois anos, o volume de investimentos da GLP foi reduzido para ajustar a oferta à demanda. Os reajustes dos preços de locação não acompanharam a inflação nesse período. As incertezas políticas e econômicas contribuíram para a piora do mercado de galpões no fim do ano passado e no início de 2015, segundo Dias.
“No fim do ano passado, o mercado parou”, diz o presidente da Goodman Brasil Logística (GBL), Cesar Corona Nasser. Diante de mais visibilidade dos rumos da política, segundo Corona, negócios de locação voltaram a ocorrer, mas com velocidade menor do que nos anos anteriores.
Os preços fechados de aluguel se estabilizaram, no primeiro semestre, em cerca de 15% abaixo dos praticados nos últimos anos, de acordo com o presidente da Goodman. Nasser diz esperar que, neste semestre, os valores de aluguel fiquem estáveis em relação aos da primeira metade de 2016. Será necessário, segundo ele, pelo menos um ano, para que haja reação, de fato, do mercado.
A Goodman poderá realizar aquisições de áreas para desenvolver galpões e ativos prontos ainda neste ano. O ajuste de preços de ativos de galpões para compra e venda já começou, segundo o executivo. “Os proprietários têm se mostrado mais receptivos às nossas propostas desde junho”, diz Nasser. Há expectativa que, até o fim de 2016, os preços de venda de galpões se mantenham compatíveis com os patamares de locação atuais.
Com negociações em menor quantidade, os preços de locação se refletiram também nos valores de terrenos e de obras. Para ter novos ativos quando o mercado de galpões for retomado, a Goodman pretende licenciar projetos, neste ano, e dar início à construção dos empreendimentos em 2017. No momento, a empresa busca investidor internacional, que já seja seu parceiro no exterior, para participar do aumento de capital da empresa brasileira. Segundo Nasser, alguma parceria
pode ser anunciada em meados do semestre.
Desde meados de maio, a Prologis CCP joint venture entre a multinacional Prologis e a Cyrela Commercial Properties (CCP) tem sentido melhora na demanda por galpões. “O telefone está tocando mais. As empresas ocupantes começam a olhar projetos, mas é evidente que os fechamentos não estão no mesmo ritmo do passado”, conta o presidente da empresa, Hardy Milsch.
No portfólio estabilizado, ou seja, entregue há mais de um ano, os galpões da Prologis CCP têm 100% de ocupação. As negociações para manter os inquilinos variam caso a caso, incluindo aumento de prazo dos contratos, com “algum desconto, carência pontual e mistura dos dois” em parte deles, segundo Milsch.
No fim do primeiro trimestre, a Prologis CCP entregou 68 mil metros quadrados em Cajamar (SP), cuja fatia alugada chega a 30%, e 60 mil metros quadrados em Duque de Caxias (RJ), no qual a locação está em 45%. Não tem sido necessário conceder allowance (subsídios aos inquilinos para despesas com mudança e adaptação do imóvel) nas novas locações, conforme o executivo. “O allowance é um investimento que não se recupera”, diz. A Prologis CCP oferece carência proporcional ao tempo do contrato.
Houve entrega também de galpão construído sob medida (build to suit) para a Pernambucanas na Castello Branco. Ao lado, 54 mil metros quadrados estão sendo erguidos pela Prologis CCP.
Nos dois últimos meses, a gestora de galpões TRX alugou áreas de projetos especulativos para quatro novas ocupantes. “As consultas aumentaram, significativamente, no período”, diz o vicepresidente da TRX, José Alves Neto. Há conversas também para desenvolvimento de projetos no formato build to suit, no total de R$ 400 milhões. O executivo ressalta que as empresas continuam a buscar eficiência operacional.
“As perspectivas estão melhores, e a confiança começa a aumentar”, diz Alves Neto. Os preços de locação continuam caindo, segundo o vicepresidente da TRX, mas em patamar menor do que as quedas anteriores.
A Hemisfério Sul Investimentos (HSI), que já deteve o maior portfólio de galpões do país, está em busca de novos projetos, principalmente nos mercados de São Paulo, Minas Gerais e do Rio de Janeiro. Em fevereiro, a HSI informou ao Valor que possuía um projeto em desenvolvimento na Bahia e outro no Amazonas. Em 2012, a HSI vendeu seu portfólio de 36 galpões para a GLP.
Fonte: Valor, 08 jul. 2016